9 tips bij het oversluiten van je hypotheek en het verkopen van je huis

In deze blog een aantal tips die je kunnen helpen bij het kopen/verkopen van je woning. Een hypotheek is een lastig onderwerp omdat de regels steeds veranderen. Ongeacht de hypotheek zijn er een aantal tips die je altijd kunt toepassen:

De verkoop van je huis

Tip 1: De opbrengst

Belangrijk is om te kijken hoe je huis op dit moment in de markt staat. Je kunt zelf een inschatting maken door te kijken hoeveel vergelijkbare huizen in je buurt hebben opgebracht. Neem hier het gemiddelde van en je weet ongeveer wat je huis gaat opleveren. Wees wel bewust van de pluspunten van jouw huis tegenover de rest van de huizen. Je moet opzoek gaan naar het “unique selling point” van jouw woning.

Het unique selling point van jouw woning bepaalt de eventuele meerwaarde. Denk hierbij aan een extra grote tuin of uitbouw van de woonkamer. Het unique selling point is dus iets wat jouw woning boven de rest laat uitsteken. Wil je het meeste uit de woning halen is het belangrijk om het unique selling point van jouw woning zoveel mogelijk in de spotlights te zetten.

Tip 2: De juiste makelaar

Nu is het de vraag wie je huis moet gaan verkopen. Ga je dit zelf doen of via een makelaar? Indien je financieel onafhankelijk wilt worden kan het verstandig zijn om zelf je huis te gaan verkopen. Tegenwoordig is dit makkelijk zelf te regelen maar wees er wel bewust van dat je er zelf energie in moet steken wat anders de makelaar voor je zou doen. Door je huis zelf te verkopen kun je het bedrag wat je daarmee bespaart investeren in andere zaken.

Het is verstandig om meerdere makelaars over de vloer te laten komen. Hierdoor krijg je een beetje een idee hoe makelaars te werk gaan en welke prijzen ze vragen. Toen ik mijn huis te koop ging zetten dit jaar (2015) schrok ik nogal van de verschillen. 2250 euro of 3600 euro makelaarskosten vond ik nogal een groot verschil. Wees er ook bewust van dat elke makelaar een cursus “hoe ga ik met klanten om” heeft gevolgd. Val dus niet voor verkoop praatjes maar kijk naar de cijfers. Hoeveel huizen heeft deze makelaar verkocht de afgelopen maanden?

Indien je je huis zelf gaat verkopen ben je rond de 1200 euro kwijt. Nogal een verschil met bovenstaande bedragen! Zoek voornamelijk op internet naar recensies van makelaars en nodig op basis daarvan een aantal uit.

Tip 3 : Juiste hypotheek adviseur

Een juiste hypotheekadviseur is ook erg belangrijk. Ook deze mensen hebben allemaal “hoe ga ik met klanten om” gevolgd. Dit is niet negatief bedoeld maar ga altijd bij meerdere adviseurs langs en laat je niet verlijden door vriendelijke gesprekken en andere toezeggingen.

Een hypotheekadviseur kost veel geld. Gemiddeld zit je al snel op 2500 euro. Persoonlijk vind ik dit ontzettend veel geld. Probeer altijd iets van de prijs af te krijgen. Ook al vind je dat niet netjes of durf je het misschien niet te vragen gewoon doen! Zo heb ik door simpelweg te zeggen dat ik het allemaal wel erg prijzig vond 400 euro in mindering op de advieskosten gekregen. Dat wil niet zeggen dat het altijd lukt maar niet geschoten is altijd mis.

Voordat je naar een hypotheekadviseur gaat is het ook belangrijk om van te voren enige kennis op te doen van de huidige hypotheekvormen en eventuele regelgeving. Een hypotheekadviseur wil uiteindelijk natuurlijk ook zijn geld verdienen. Door van te voren een aantal zaken uit te zoeken kom je tijdens een hypotheekgesprek minder snel voor verrassingen te staan.

Regelgeving

Tip 4: Oversluiten van je huidige hypotheek

Het oversluiten van je huidige hypotheek naar een nieuwe hypotheek kan een lastige opgave zijn. Vooral als je komt te zitten met een restschuld. Past de nieuwe financiering wel? Mag je de restschuld zomaar meefinancieren in een nieuwe hypotheek?

Kijk altijd naar je eigen financiële situatie voordat je beslissingen gaat maken. Bij sommige banken mag je namelijk maar een % restschuld meefinancieren. In sommige gevallen is dit niet voldoende en zal je dus een extra financiering moeten regelen. Het maximale wat je tegenwoordig (2015) mag meefinancieren is 115% van de nieuwe woning. Let op: Dit verschilt per bank.

Daarnaast gelden er verschillende regels voor hypotheken. Zo kan het zijn dat je op dit moment een bankspaarhypotheek hebt die je jaren geleden hebt afgesloten. Hoeveel mag je hier van meenemen en hoe zit het met een partner die geen aanspraak meer maakt op deze hypotheekvorm?

Eigenwoningschuld

De belangrijkste factor bij het afsluiten van een hypotheek is de eigenwoningschuld. Deze schuld bepaalt namelijk hoeveel rente je mag aftrekken en hoeveel je van je huidige hypotheek mag oversluiten naar je nieuwe hypotheek. Neem een kijkje bij de belastingdienst hoe de eigenwoningschuld precies werkt: eigenwoningschuld.

Eigendomsverhouding

Een ander belangrijk punt is de eigendomsverhouding. Dit staat in direct verband met de eigenwoningschuld. De eigendomsverhouding bepaalt namelijk de eigenwoningschuld. Uiteindelijk bepaalt dit hoeveel je van je huidige hypotheek mag meenemen. In de basis: eigenwoningschuld = eigendomsverhouding.

Stel mijn huidige bankspaarhypotheek zou 150.000 euro zijn en wij (ik en mijn partner) willen een nieuw huis kopen van 200.000 euro. Mijn partner kan geen aanspraak maken op mijn 150.000 euro bankspaarhypotheek. Dat betekent als ik mijn volledige hypotheek wil meenemen de eigendomsverhouding niet gelijk mag zijn.

Indien we zouden kopen met een eigendomsverhouding van 50/50 (wat de meeste mensen doen) kan ik maximaal 100.000 van mijn bankspaarhypotheek meefinancieren. De rest van de 150.000, in dit geval 50.000, komt dan te vervallen. De andere 100.000 wordt afgesloten als annuïteit of lineaire aflossing. Aflossingsvrij kan ook maar kun je geen rente meer over aftrekken en is dus niet gunstig in de meeste gevallen.

Ik zou ook de 150.000 euro kunnen meenemen maar dan moet de eigendomsverhouding aangepast worden naar 75/25. Dan zou ik voor 75% eigenaar zijn en mijn partner 25%. Financieel gezien is het altijd beter om de volledige hypotheek mee te nemen in het geval van een bankspaarhypotheek. Dit kan echter wel nadelige gevolgen hebben. De eigendomsverhouding is dan niet meer gelijk aan elkaar, de vraag is of jij of je partner dat wilt. Neem een kijkje bij de belastingdienst hoe de eigendomsverhouding precies werkt: eigendomsverhouding.

Indien je fiscaal partner van elkaar bent kun je de hypotheekrente aftrekken naar eigen inzicht. Ook al heb je gezamenlijk een woning gekocht mag één persoon het volledige bedrag opgeven voor hypotheekrenteaftrek. Daarbij is het wel van belang dat de andere partner nul euro opgeeft. Dit kan grote invloed hebben op de hoogte van je belastingteruggave. Het is verstandig om het volledige bedrag af te trekken bij de persoon die het hoogste inkomen heeft. Hierdoor krijg je fiscaal gezien altijd het meeste geld terug. Dit kan soms wel 50 euro per maand schelen.

Tip 6: Het samenlevingscontract

Indien je samen gaat wonen is het belangrijk om een samenlevingscontract af te sluiten. Financiële zaken kun je hier in af laten dekken. Bijvoorbeeld hoeveel jij ten opzichte van je partner extra moet betalen omdat jij meer verdient. Dit kun je naar hartenlust zelf bepalen, vraag altijd een notaris voor meer informatie.

Wat een notaris er vrijwel altijd bij zal vermelden is het opstellen van een testament. De volgende vraag gaan ze stellen:

“Stel jij en je partner zitten in een auto. Je krijgt een ongeluk waar jij op slag dood bent. Vervolgens vliegt de auto het water in. Je partner wordt nog uit het water gehaald maar overlijd onderweg naar het ziekenhuis. Wie heeft nu recht op jouw eigendommen?”

Nu zal het verhaal niet overal hetzelfde zijn maar het gaat erom dat jij eerst komt te overlijden en vervolgens jouw partner. Wat gebeurt er met je eigendommen? Gaan je eigendommen naar jouw familie of de familie van je partner?

Tip 7: Moet je een studieschuld of andere schulden wel of niet mee berekenen in een hypotheek?

Veel mensen hebben nog een studieschuld staan uit het verleden. De vraag is of je deze schuld mee moet nemen in je hypotheekberekening. Hier zitten een aantal belangrijke voor en nadelen aan. Ook andere schulden kunnen hier invloed op hebben.

Let op! Het is niet verplicht om je studieschuld op te geven bij het afsluiten van een hypotheek.

Schulden die geregistreerd zijn bij BKR of andere instanties zullen ze wel meerekenen. Is het verstandig om je studieschuld niet mee te laten berekenen?

Nee, dit is absoluut niet verstandig tot op zekere hoogte! Dit heeft namelijk te maken met de NHG. Kort gezegd houdt NHG in dat indien je in een situatie komt waarbij je de lasten onmogelijk meer kan dragen NHG dit kosteloos voor je aflost. Eigenlijk is NHG dus een soort van verzekering tegen rampspoed.

Stel je hebt een studieschuld niet opgegeven tijdens het afsluiten van je hypotheek en je komt in een situatie waarbij je je huis niet meer kan betalen en het blijkt dat je nog kosten moet betalen voor een studieschuld heb je een groot probleem. NHG zal dan in sommige gevallen helemaal niks vergoeden met alle gevolgen van dien. Voor meer informatie over NHG zie: NHG.

Het nadeel van het opgeven van een studieschuld is dat je minder kan lenen. Dit kan oplopen tot tienduizenden euro’s afhankelijk van je studieschuld. De eerste vraag is natuurlijk of je wel extra geld moet gaan lenen. In het kader van financieel onafhankelijk worden is dit een slecht idee.

Indien je in de situatie zit om wel of niet je studieschuld mee te laten berekenen is het verstandig om de risico’s uit te zoeken. Wat is de kans dat je bijvoorbeeld arbeidsongeschikt raakt? Dit soort zaken kun je van te voren moeilijk voorspellen. Wees dus erg voorzichtig met de keuze om je studieschuld niet mee te laten berekenen.

Tip 8: Welk huis moet je kopen?

Welk huis je moet kopen ligt natuurlijk helemaal aan jezelf. Veel mensen kopen een huis op basis van verlangen. Hoe zit het bijvoorbeeld met winkels en scholen? Zitten deze dicht in de buurt of moet je hiervoor reizen? Hoe zit het met je werk? Kun je op de fiets naar je werk of moet je elke dag met de auto?

Daarnaast is het van belang om te kijken naar hoeveel je huis maximaal mag kosten. Ga je voor de maximale hypotheek of leg je zelf spaargeld bij? Met het oog op financieel onafhankelijk worden is het natuurlijk niet verstandig om een maximale hypotheek te nemen. Zet je verlangens opzij en zoek een huis die praktisch is en voldoet aan je eisen. Verwar je eisen niet met verlangens!

Mensen kopen vaak een woning op basis van hun inkomen en hun verlangens. In plaats van praktisch te kijken moet alles groot en luxe. Kijk bijvoorbeeld alleen al naar keukens en badkamers. Mensen geven hier duizenden tot wel tienduizenden euro’s aan uit. Echter hoe vaak sta je per dag in de keuken of in de badkamer?

Is het niet zo dat na verloop van tijd het er allemaal weer gewoontjes uitziet? Of zit je elke dag onder de douche je badkamer te bewonderen? Houdt het simpel en kies een stijl die je mooi vind zonder dat je de hoofdprijs betaalt. Het geld wat je overhoudt kun je sparen en investeren wat je over tientallen jaren veel geld kan opleveren.

Wij adviseren om maximaal een hypotheek te nemen van 80% van de nieuwe woningwaarde. De overige 10% betaal je aan jezelf en de andere 10% ga je investeren in assets. Wil je hier meer van weten neem dan ook eens een kijkje bij de basisprincipes van rijkdom. Door te besparen op hypotheeklasten zal je eerder financieel onafhankelijk worden.

Tip 9: Hoe een bank (de overheid) je maximale hypotheeklasten berekent

De bank moet zich houden aan bepaalde regels die opgesteld zijn door de overheid. Er zijn richtlijnen opgesteld die bepalen wat een gemiddelde persoon uitgeeft aan eten, drinken, auto, telefoon etc. Op basis van deze richtlijnen bepaalt de bank hoeveel geld je maximaal kunt lenen. Echter hebben je daadwerkelijke uitgaven daar geen invloed op. Als jij een stuk minder uitgeeft dan wat de richtlijn bepaalt heeft dit geen invloed op de hoogte van je maximale lening.

Oftewel als jij 500 euro per maand minder uitgeeft dan een gemiddelde persoon kun je nog steeds even veel lenen als iemand die 500 euro meer uitgeeft met hetzelfde inkomen. Je uitgave patroon kan soms wel invloed hebben op een maximale hypotheek. Indien je elke maand maar net rond kunt kopen kan het zijn dat de bank het niet verantwoord vind om een maximale hypotheek af te sluiten.

Financieel onafhankelijk worden is voor een groot deel afhankelijk van hoeveel geld je kunt besparen per maand. Daarom is het verstandig om nooit een maximale hypotheek nemen. Hierdoor hou je te weinig geld over om te investeren. Het kan ook lonen om kritisch naar je uitgaven te kijken. Heb je bijvoorbeeld wel al die verzekeringen nodig? Kun je besparen op verzekeringen? Alle kosten waar je op kunt besparen kunnen je in de toekomst veel geld opleveren. Daarom hebben wij een handige pagina gemaakt waar je direct kunt berekenen wat je kunt besparen. Zie onze bespaar vergelijkers pagina voor meer informatie.

In de praktijk

Financieel onafhankelijk worden wordt je door te besparen op uitgaven en het geld wat je daarmee bespaart vervolgens gaat investeren in assets. In de basis is een asset een passieve bron van inkomsten. Oftewel met een asset verdien je geld zonder hiervoor werk te verrichten. Het tegenovergestelde van een asset is een liability. Een liability kost structureel geld. Een hypotheek is dus een goed voorbeeld van een liability. Bedenk dus goed hoeveel geld je wilt gaan lenen via een hypotheek.

Een hypotheek kan echter ook een asset zijn. Door bijvoorbeeld een huis te gaan verhuren en vervolgens met dat geld je hypotheek af te lossen én geld te verdienen elke maand. Niet voor niks is vastgoed nog steeds één van de beste investeringen die je kunt doen.

Mensen kopen vaak een huis op basis van verlangen. Een grote woonkamer, grote tuin, een luxe keuken, grote badkamer, etc. Maar heb je dit daadwerkelijk nodig? Vaak is een huis veel te groot voor het gezin wat er in woont. Dat is exact de reden dat mensen hun hele leven moeten blijven werken om alle kosten te betalen. Mensen gaan meer geld verdienen en kunnen vervolgens een groter huis “veroorloven” met als gevolg hogere schulden. Hierover kun je meer lezen in onze blog post: consumenten en statussymbolen.

Financieel onafhankelijk worden is een levensstijl. Een andere levensstijl dan je nu gewend bent. Dat betekent dat je sommige dingen van je huidige levensstijl op moet geven. Ben je benieuwd hoe deze levensstijl er precies uit ziet en hoe het mogelijk is om binnen 17 jaar te stoppen met werken begin dan bij ons stappenplan.

Vraag: Kun je bovenstaande tips goed gebruiken voor het kopen/verkopen van een woning? Laat het weten in een reactie!



Deel dit artikel met je kennissen...



Dit vind je misschien ook leuk...

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Financieelonafhankelijkworden.nl maakt gebruikt van cookies: Meer informatie