De grootste schuld in je leven: de hypotheek

Door een hypotheek te nemen zet je jezelf onder enorme financiële druk. Je gaat een enorme schuld aan waar je niet zomaar vanaf bent. Een hypotheek nemen is dus eigenlijk niet verstandig. Je kunt het beste een huis kopen met je eigen financiële middelen. Hierdoor heb je minder financiële druk en ben je niet afhankelijk van een bank, rentepercentages en subsidies van de overheid.

In de huidige maatschappij is het nemen van een hypotheek bijna standaard. Mensen vinden een enorme schuld geen probleem en kopen vaak een huis op basis van verlangens in plaats van wat ze daadwerkelijk nodig hebben. In plaats van een maximale hypotheek te nemen voor je droomhuis kun je ook een kleiner en goedkoper huis kopen. Met de mindset van financieel onafhankelijk worden leer je deze verlangens om te zetten naar dingen die je daadwerkelijk nodig hebt. Als je altijd de dingen koopt waar je naar verlangt zal je nooit financieel onafhankelijk worden.

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)  worden er in 2015 een stuk meer huizen verkocht dan een jaar geleden. Dat is niet zo gek want de hypotheekrentes hebben een historisch laag punt bereikt. Sta je op het punt om te verhuizen  of ga je voor het eerst een huis kopen dan is dit het beste moment.

Een nieuwe hypotheek aanvragen is soms moeilijker dan het lijkt. Dit heeft voornamelijk te maken met je huidige situatie. Heb je op dit moment nog geen hypotheek dan is het aanvragen van een nieuwe hypotheek niet zo moeilijk. Heb je een oudere hypotheekvorm zoals een bankspaarhypotheek en je wilt deze meenemen naar een nieuwe hypotheek kan je al snel tegen problemen aan lopen. Wat is nu eigenlijk de beste hypotheek voor je nieuwe woning? Het antwoord op deze vraag is simpel: geen hypotheek. Veel mensen hebben deze optie echter niet. In dit artikel gaan we verder in op de mogelijkheden en keuzes betreffende hypotheken met de mindset om financieel onafhankelijk te worden.

Een hypotheek en financieel onafhankelijk worden

Een hypotheek is voor veel mensen de grootste uitgave die ze doen in hun leven. Aangezien financieel onafhankelijk worden gaat over het besparen op je uitgaven is een hypotheek een cruciaal punt om rekening mee te houden. Veel mensen sluiten een maximale hypotheek af om het huis van hun dromen te kopen. Het blijft ook vaak niet bij één huis. Als je nu kijkt naar jezelf of naar je ouders, hoe vaak ben je verhuisd? Ging je toen naar een groter of een kleiner huis? Oftewel werd de hypotheekschuld meer of minder in vergelijking met de oude hypotheek?

Een huis is een statussymbool. Een statussymbool is een bezit welke symbool staat om de status van een persoon weer te geven.  Het kopen van een steeds groter en luxer huis is daar een goed voorbeeld van. Maar de keerzijde is de hypotheek die steeds hoger wordt waar mensen vervolgens de rest van hun leven aan vast zitten.

Als je financieel onafhankelijk wilt worden is het dus van belang om goed te kijken naar je huidige of toekomstige hypotheek. Een verkeerde keuze kan je jarenlang achtervolgen. Daarnaast is je huis geen investering (asset) maar een liability. Een huis kost je elke maand geld en levert niks op. Een hypotheek en financieel onafhankelijk worden gaat dus eigenlijk niet samen. Wees er bewust van dat een hypotheek een enorme schuld is die je tientallen jaren blijft achtervolgen.

Verschillende hypotheekvormen

Tegenwoordig heb je niet zoveel keuze meer in welke hypotheekvorm je wilt nemen. Waar banken vroeger nog hypotheken met woekerpolissen hadden is het tegenwoordig redelijk simpel:

• Annuïteiten hypotheek
• Lineaire hypotheek
• Aflossingsvrije hypotheek

Dit zijn de keuzes die je hebt. Er zijn nog andere mogelijkheden als je op dit moment nog een oudere hypotheekvorm zoals een bankspaarhypotheek hebt maar daarover later meer.

Annuïteiten hypotheek

Bij een annuïteiten hypotheek betaal je zowel de rente als de aflossing per maand af. Je betaalt eerst veel rente en weinig aflossing maar naarmate de jaren verstrijken betaal je steeds meer aflossing en minder rente. Omdat de rente elk jaar een beetje minder wordt heb je elk jaar minder belastingvoordeel. De netto maandlasten stijgen elk jaar met een paar euro gedurende de gehele looptijd.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek betaal je zowel rente als aflossing per maand af. Het verschil met een annuïteiten hypotheek is dat de rente in het begin veel hoger is. Daarnaast blijft de aflossing altijd gelijk. Dit in tegenstelling tot een annuïteiten hypotheek waar de rente steeds lager wordt maar de aflossing hoger. Omdat je in het begin veel rente betaalt maar dit per jaar afneemt heb je elk jaar iets minder belastingvoordeel.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je geen aflossing maar alleen rente. Aan het einde van de looptijd staat het gedeelte van de aflossing nog open en moet je dan met eigen middelen kunnen betalen. Deze hypotheekvorm vergt dan ook grote discipline om alvast geld opzij te zetten voor later.

Welke hypotheekvorm is het beste?

Welke hypotheekvorm het beste is, is afhankelijk van je eigen situatie en je plannen voor de toekomst. Er zijn wel een paar belangrijke punten waar je op moet letten. Sinds 2013 zijn er een aantal punten flink aangescherpt. Zo kun je bijvoorbeeld geen hypotheekrente meer aftrekken van een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Dit is fiscaal gezien dus zeker niet gunstig en kun je dus beter vermijden. Heb je al een aflossingsvrije hypotheek afgesloten voor het jaar 2013 dan mag je de hypotheekrente nog wel aftrekken.

De meeste banken en adviseurs zullen aansturen richting een annuïteiten hypotheek. De maandlasten blijven ongeveer gelijk en aan het einde van de looptijd heb je de gehele hypotheek en rente afgelost. Een annuïteiten hypotheek is echter niet de meeste gunstige hypotheek. De meest gunstige hypotheekvorm is een lineaire hypotheek. In vergelijking met een annuïteiten hypotheek zijn de maandlasten bij een lineaire hypotheek in het begin (veel) hoger. Echter worden deze lasten elk jaar lager en aan het einde van de looptijd betaal je letterlijk duizenden euro’s minder voor je hypotheek en rente. Kijk altijd naar de totale kosten op de lange termijn in plaats van naar de kosten op korte termijn. De maandlasten bij een annuïteiten hypotheek mogen dan wel lager zijn maar uiteindelijk betaal je vaak duizenden euro’s meer.

Maar waarom kiest bijna iedereen voor een annuïteiten hypotheek in plaats van een lineaire hypotheek terwijl een lineaire hypotheek veel goedkoper is? Dit is een zeer belangrijke beslissing vooral als je financieel onafhankelijk wilt worden. De reden is heel simpel: mensen houden met een annuïteiten hypotheek meer geld over per maand om uit te geven aan dingen die ze eigenlijk niet nodig hebben. Denk hierbij aan:

• Nieuwe spullen kopen (terwijl oude spullen nog in prima staat zijn)
• Op vakantie gaan naar luxe resorts
• Nutteloze luxe gadgets kopen (nieuwste iPhone)
• Een nieuwe auto kopen (Je kunt beter gaan fietsen)
• Verbouwingen in huis te bekostigen
• Etc.

Het is dus ook niet zo gek dat bijna niemand financieel onafhankelijk is.  Als mensen bij hun hypotheek al de verkeerde keuze maken hoe zit het dan met de rest van de uitgaven?

Het is ook mogelijk om hypotheekvormen te combineren. Zo kun je bijvoorbeeld een gedeelte lineair en aflossingsvrij nemen. Als je kijkt naar de lasten en belastingvoordelen aan het einde van de looptijd is een lineaire hypotheek de beste keuze.

Oudere hypotheekvormen

Heb je al een hypotheek afgesloten een aantal jaren geleden dan is het verstandig om goed te kijken naar de mogelijkheden. Tegenwoordig zijn er niet veel hypotheekvormen meer mogelijk. Een van de meest voorkomende oudere hypotheekvorm is de bankspaarhypotheek. Zoals eerder genoemd krijg je bij een bankspaarhypotheek dezelfde rente over je inleg als de rente die je moet betalen aan de bank. Deze hypotheekvorm is fiscaal gezien erg gunstig. Dat is ook exact de reden dat deze hypotheekvorm niet meer bestaat want het kost de overheid (te) veel geld. Heb je al een bankspaarhypotheek kun je deze eventueel meenemen naar een nieuwe hypotheek. Kijkende naar de fiscale voordelen moet je dit ten allen tijden doen als de mogelijkheid er is.

Is de nieuwe hypotheek hoger dan de oude bankspaarhypotheek kun je het gedeelte wat je te kort komt opvullen met bijvoorbeeld een annuïteiten, aflossingsvrije of lineaire hypotheek. Er bestaan nog vele andere oudere soorten hypotheekvormen. Vraag altijd je hypotheekadviseur naar de mogelijkheden.

Bestaande of nieuwbouwwoning

Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek is het ook belangrijk om te kijken hoeveel eigen geld je nodig hebt. Tegenwoordig mag je maximaal 103% van de woningwaarde lenen bij de bank. Stel je hebt een huis gekocht van 150.000 euro mag je maximaal 103% van 150.000 euro lenen. Dat komt neer op een bedrag van 154.500 euro.

Het maakt niet uit wat je maximaal kunt lenen op basis van je inkomen. Stel je kunt op basis van je inkomen 200.000 euro lenen mag je nog steeds maar 103% van 150.000 euro lenen bij de bank. 103% is in bijna alle gevallen niet genoeg om alle kosten te dekken. Je zult dus zelf extra geld moeten inbrengen om tegenwoordig een huis te kunnen kopen. Deze kosten lopen op tot ongeveer 10.000 euro voor een woning van 175.000 euro. Dit is afhankelijk van de bijkomende kosten zoals de overdrachtsbelasting en advieskosten.

Koop je een compleet nieuwe woning dan is het een heel ander verhaal. Bij een nieuwbouwwoning betaal je namelijk geen overdrachtsbelasting. Deze woningen worden daarom ook aangeduid als V.O.N oftewel vrij op naam. Een ander groot voordeel van een nieuwbouw woning is dat meerwerk mee kan worden genomen in de hypotheek zonder dat je zelf extra geld hoeft in te leggen.

Bijvoorbeeld de nieuwbouw woning kost 150.000 v.o.n. maar er moet ook een nieuwe keuken geplaatst worden van 10.000 euro dan mag de hypotheek verhoogd worden van 150.000 naar 160.000 euro. Oftewel je mag nu 103% van 160.000 euro lenen bij de bank. Dit komt doordat meerwerk bij een nieuwbouwwoning wordt gezien als 100% waarde verhoging. Wil je een nieuwe keuken plaatsen in een bestaande woning wordt de waarde verhoging maximaal 75%.

De hypotheekadviseur

Hou er rekening mee dat een hypotheekadviseur geen rekening houdt met financieel onafhankelijk worden en de basisprincipes van rijkdom. De hypotheek moet zo laag mogelijk zijn met een maximum van 80% van je huidige inkomen. De overige 10% investeer je in assets (bijvoorbeeld aandelen) en de andere 10% betaal je aan jezelf.

Tegenwoordig ontvangen hypotheekadviseurs geen extra provisie meer op basis van de hoogte van de hypotheek. Dit was vroeger wel het geval. Hypotheekadviseurs geven over het algemeen daarom beter advies. Wees er wel bewust van dat dit advies vaak niet aansluit op financieel onafhankelijk worden. Zorg er daarom voor dat je zelf weet welke hypotheekvormen er bestaan en wat in jou geval het voordeligste is.

Bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek is het dus vanuit het oogpunt financieel onafhankelijk worden een hele belangrijke beslissing die je moet maken. Je maakt een financiële beslissing waarbij je een enorme schuld op je neemt. Mensen zien een hypotheek als de normaalste zaak van de wereld maar dat is natuurlijk niet zo. Koop je een product in de winkel waarbij je maandelijks af moet lossen of betaal je het volledige bedrag in één keer? Waarschijnlijk betaal je alles in één keer. Waarom zou je dan bij een hypotheek de minst voordelige optie kiezen? Toch kiest een ruime meerderheid voor een annuïteiten hypotheek. Daar heeft de bank natuurlijk ook baat bij.

Is een lineaire hypotheek op basis van je huidige financiën niet mogelijk dan is de hypotheek dus te hoog. Het kan goed zijn dat dezelfde hypotheek op basis van een annuïteiten hypotheek wel past. Maar aan het einde van de looptijd is een annuïteiten hypotheek nog duurder dan een lineaire hypotheek. Als een lineaire hypotheek niet past, dan past een annuïteiten hypotheek al helemaal niet. Het is in dat geval verstandiger om genoegen te nemen met een lagere hypotheek. Dit zal niet direct geadviseerd worden door de hypotheekadviseur. Hou daar rekening mee.

Is een lage hypotheekrente altijd gunstig?

Een lagere rente is altijd gunstig, ook voor de meeste oudere hypotheekvormen. Zo heb ik het “advies” gekregen om mijn bankspaarhypotheek met een rente van 4.5% niet over te sluiten naar een lagere rente met als opmerking dat de rente ook van invloed is op het spaarpercentage van de bankspaarrekening. Bij een bankspaarhypotheek is de rente op de bankspaarrekening hetzelfde als de hypotheekrente die je moet betalen. Een verlaging in hypotheekrente betekent dus een lager spaarpercentage. Dit wordt vervolgens aangemerkt als iets negatiefs maar klopt dat wel?

Om hier antwoord op te geven moeten we gaan kijken naar de inleg. Is het namelijk erg dat je meer geld moet inleggen om uiteindelijk op hetzelfde bedrag uit te komen aan het einde van de looptijd? Nee, dat is helemaal niet erg. Sterker nog het is juist gunstiger. Het maandbedrag blijft bij een lagere rente gelijk. Echter je legt meer in op je bankspaarrekening en je betaalt minder rente. Je betaalt dus in verhouding meer af aan je huis en je betaalt elk jaar minder rente.

Het nadeel hiervan is dat je minder hypotheekrenteaftrek terug krijgt. Maar de hypotheekrenteaftrek staat nu al enige tijd onder druk en wordt al afgebouwd. Het kan zomaar zijn dat we over 10 jaar helemaal geen hypotheekrente aftrek meer hebben. Dit soort subsidies vanuit de overheid kunnen ten allen tijden veranderen. Neem deze extra kosten en baten daarom ook niet volledig mee in je berekening.

Hypotheek en NHG

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Over het algemeen verplichten banken om een hypotheek met NHG te nemen. Doe je dat niet kan het zijn dat de bank je geen geld wil lenen. De NHG is een garantie voor de bank maar ook voor jou als je in financiële problemen komt. Zolang je nog een hypotheek hebt lopen bij de bank is het huis nog niet van jou maar is onderpand van de bank. Met NHG is de bank verzekerd van geld zodra jij de maandelijkse lasten niet meer kunt betalen. Let er wel op dat NHG van toepassing is op hypotheken tot 245.000 euro. Vanaf 1 juli 2016 is dat 225.000 euro.

Aan de andere kant verzeker je jezelf tegen onvoorziene problemen waardoor je je hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Denk hierbij aan arbeidsongeschikt worden, een scheiding of het overlijden van je partner. Kun je de lasten niet meer opbrengen lost de NHG de schulden aan de bank af. Zo heb jij geen schulden meer en heeft de bank zijn geld weer terug. Een ander groot voordeel is dat je korting krijgt op de hypotheekrente. Een hypotheek zonder NHG betaal je hogere rentes voor. Dit is natuurlijk ook logisch omdat de bank niet meer verzekerd is dat ze het geleende bedrag volledig terugkrijgen.

Indien je op bovenstaande link hebt geklikt kom je terecht op de website van de rijksoverheid. In de eerste alinea staat met grote letters in beeld “Is bij verkoop van uw woning de opbrengst onvoldoende om uw hypotheek af te lossen? Dan neemt de NHG de restschuld van u over.” Dit is erg misleidend omdat dit maar in uitzonderlijke gevallen van toepassing is. Heb je een baan en besluit je zelf om je huis te verkopen met een restschuld krijg je helemaal niks vergoed. Kijk goed naar de voorwaarden!

Hypotheekrente berekenen

De hypotheekrente en andere lasten kun je makkelijk online berekenen. Wat je echter niet online kunt berekenen zijn de speciale voorwaarden die sommige aanbieders hebben. Een lage hypotheekrente lijkt heel gunstig maar dit is niet altijd het geval. Een voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn dat de rente alleen geldig is bij een volledig nieuwe hypotheek. Wil je een oudere hypotheekvorm zoals een bankspaarhypotheek meenemen naar je nieuwe hypotheek kan het zijn dat je over het bank spaar gedeelte meer rente moet betalen. Aanbieders die laag in de rente zitten stellen soms verplicht dat je een dure overlijdensrisico bij hun af moet sluiten. Er zijn ook banken die niet in Nederland gevestigd zijn maar wel hun hypotheken aanbieden op de Nederlandse markt. Stel deze banken trekken zich terug uit Nederland kan dit gevolgen hebben voor je hypotheek.

Zoals je hebt kunnen lezen heb je te maken met vele voorwaarden en opties die aanbieders niet online vermelden. Het is wel verstandig om van tevoren een berekening te maken van de verwachte hypotheeklasten. Zo weet je ongeveer wat je kwijt bent en kom je niet voor verrassingen te staan. Staar je niet blind op hypotheekrentes die je online kunt vinden maar vraag altijd naar de voorwaarden bij een onafhankelijke hypotheekadviseur.

Wat voor veel mensen ook lastig kan zijn is het bepalen van hoelang je de hypotheekrente vast moet zetten. Zet je de hypotheekrente 10, 20 of 30 jaar vast? Ook kun je kiezen voor een variabele rente. Op lange termijn is een variabele rente altijd het goedkoopste. Het grote nadeel van een variabele rente is dat de rente het ene jaar laag kan zijn en het andere jaar flink kan stijgen. Dit kan in de maandlasten soms een paar honderd euro schelen. Een variabele rente is dus alleen verstandig als je een goede buffer hebt die hogere rentes kan opvangen indien nodig.

Op dit moment (2015) is de hypotheekrente historisch laag. De verwachting is niet dat de hypotheekrentes nog veel verder gaan zakken. Het kan daarom verstandig zijn om de rente voor 20-30 jaar vast te zetten.

Hypotheek tussentijds aflossen

In het kader van financieel onafhankelijk worden is het belangrijk om zo snel mogelijk de hypotheek af te lossen. Het is echter niet altijd verstandig om eerst op de hypotheek af te lossen. Dit is afhankelijk van de hypotheekrente die je betaalt en je overige schulden. In de blog wat doe je met het geld wat je bespaart hebben we toegelicht waarom aflossen op de hypotheek niet altijd de beste keuze is.

Met de huidige hypotheekrente is het verstandiger om geld te investeren in aandelen. Dit levert namelijk meer geld op dan af te lossen op de hypotheek. Heb je nog een oudere hypotheekvorm met hoge rentepercentages kan het verstandig zijn om extra af te lossen. Los altijd eerst het gedeelte af waar je de meeste rente voor betaald.

Hypotheek en financieel onafhankelijk worden in de praktijk

Financieel onafhankelijk word je door zo snel mogelijk je schulden af te lossen. Het kopen van een huis is voor veel mensen de grootste schuld in hun leven. Besparen en extra aflossen op een hypotheek is dus  cruciaal. Waar moet je als beginnende huizenkoper op letten:

• Neem geen maximale hypotheek

Een maximale hypotheek nemen is niet verstandig. Je houdt minder geld over om te investeren en je bent volledig afhankelijk van de hypotheek.

• Kies als starter voor een lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek heb in het begin hogere maandlasten maar op de lange termijn bespaar je duizenden euro’s ten opzichte van een annuïteiten hypotheek. Vanaf 2013 krijg je als starter alleen hypotheekrenteaftrek bij een lineaire of annuïteiten hypotheek.

• Staar je niet blind op de hypotheekrentes

Vraag altijd naar de voorwaarden. Een lage hypotheekrente is niet altijd gunstig. Soms moet je er een dure overlijdensrisicoverzekering bij afsluiten of betaal je hogere rentes voor oudere hypotheekvormen.

• Doe zelf onderzoek

Ga niet “blind” naar een hypotheekadviseur toe. Zoek informatie op over de verschillende hypotheekvormen en laat je goed informeren. Banken en adviseurs hebben het al snel over een annuïteiten hypotheek terwijl een lineaire hypotheek veel goedkoper is. Daarnaast houden ze geen rekening met de principes om financieel onafhankelijk te worden.

• Kijk altijd naar het volledige bedrag van de hypotheek

Banken en adviseurs laten graag de maandlasten zien. Echter zodra je naar het totaalplaatje kijkt zie je soms enorme verschillen. Vraag altijd aan je hypotheekadviseur wat je aan het einde van de looptijd hebt betaald. Ben je er nog niet van overtuigd laat dan meerdere berekeningen maken bij verschillende adviseurs en leg deze naast elkaar. Vaak is het eerste gesprek gratis.

Wees er bewust van dat het nemen van een hypotheek de belangrijkste financiële beslissing wordt in je leven. Laat je niks wijsmaken en ga zelf op zoek naar de mogelijkheden. Vooral als je bewust bezig bent met financieel onafhankelijk worden is het belangrijk om de juiste keuze te maken. Vergeet niet dat je een enorme schuld aangaat waar je tientallen jaren aan vast zit!

Niet voor niks zijn er in Nederland, maar ook elders in de wereld, veel ouderen die maar moeilijk rond kunnen komen met hun AOW en pensioen. Een financiële gezonde toekomst begint bij het nemen van de juiste financiële beslissingen. Een hypotheek is waarschijnlijk de grootste en belangrijkste financiële beslissing die je gaat nemen in je leven.

Hoewel een hypotheek de grootste uitgave in je leven zal zijn moet je natuurlijk ook rekening houden met andere uitgaven. Besparen op de hypotheek maar ondertussen teveel geld uitgeven aan andere dingen heeft natuurlijk niet zoveel zin. Wij hebben een handige bespaar pagina gemaakt waar je direct kunt zien waar je op kunt besparen.

Let op: bovenstaande informatie is geen hypotheekadvies. Voor meer informatie over hypotheken en de mogelijkheden neem contact op met je hypotheekadviseur.